Кога има балон
Не, не става въпрос за надуваемия разтеглив предмет, изработен от латекс и напълнен с вид газ. Тази дефиниция е лесна. Но когато темата е балон при цените на даден актив, каквито са недвижимите имоти, определението се усложнява значително. Сред икономистите няма постигнат консенсус, нито какви са причинителите на балоните, нито как точно се определя дали един пазар вече се намира в подобна ситуация.
И все пак - основните белези на един балон са резки повишения в цените на даден актив (в случая - жилищни имоти), движени от търсене от страна на потребителите, спекулация и идеята, че цените ще продължат да се покачват. Обикновено тези фактори са съпроводени с ограничено предлагане. Идва един момент обаче, в който търсенето стагнира или намалява, докато предлагането продължава да нараства. Тогава цените рязко падат и балонът се пука. Това е и моментът, в който обикновено се установява, че е имало такъв - като България след 2008 г.
Една от теориите за образуването на балон датира още от 80-те години на миналия век. Американският икономист Хайман Мински смята, че в началото е изместването: инвеститорите се захласват по нещо ново като иновация, или лихвите са на исторически ниски нива. Цените започват да набират скорост при навлизането на повече пазарни участници, а самият актив получава широко медийно отразяване. Следва еуфорията, при която цените се изстрелват нагоре, а предпазливостта е хвърлена на вятъра.
Друг икономист - Джон Тейлър, е на мнение, че прекалено хлабавата монетарна политика, например при твърде ниски лихвени нива, може да доведе до образуването на балон. Идеята е, че когато хората не получават възнаграждение за това, че си държат парите в банката, те се обръщат към инвестиции в активи.
Експерти от германския Институт за макроикономическа политика обаче не са съгласни с тези теории. Те считат, че аргументите в полза на разхлабената монетарна политика са слаби теоретично и емпирично. А други като нобеловия лауреат Юджийн Фама считат, че думата "балон" е станала популярна, а всъщност няма никакъв смисъл.
Германските икономисти не предлагат своя теория, но разглеждат начини, по които може да се установи наличието на балон. Общоприетата теория е, че има такъв, когато цената на даден актив надвишава "фундаменталната" му стойност, която според германците включва фактори като сегашната стойност на бъдещите постъпления от имота. Повечето анализатори обаче търсят разминавания по други показатели. Такъв са значително по-високи от историческите средни стойности на съотношение между цената на даден имот и доходите на домакинствата. Подобен показател е Housing Affordability Index (HAI), който се изчислява основно в САЩ, Канада и Австралия. Този индекс на достъпност измерва финансовата способност на едно домакинство да закупи жилище с текущите си доходи и цени на пазара. Градове с големи отклонения от средните стойности на показателя имат значително подоходно неравенство и са потенциално податливи на формирането на балони.
Казано по-просто – ако човек реши, че жилище, което обикновено би сметнал за твърде скъпо, е добра покупка, защото ще бъде компенсиран от бъдещо повишение в цената, то има балон, според Нобеловите лауреати Кейс и Шилер.
Именно липсата на единно мнение прави определянето дали на даден пазар се надува балон за трудно. Докато не се спука.
|